27 декабря 2008

Недвижимость в США всегда привлекала иностранных покупателей из России. Несмотря на периодические взлеты и падения цен, несмотря на продолжающийся с августа 2007 года финансовый кризис и даже рецессию, вложения в дома, землю и коммерческую недвижимость в Америке со стороны иностранных покупателей сегодня не только не уменьшаются, но набирают новые обороты.

При обсуждении самого понятия "недвижимость в Америки", надо четко понимать, что нет "недвижимости США", а есть многочисленные региональные рынки с абсолютно разными экономическими показателями, а главное - разными циклами и темпами роста. Вся недвижимость локальна, поэтому инвестируя в американскую недвижимость, очень важно исследовать локальные рынки и причины, по которым эти рынки двигаются вверх или вниз, причем далеко не одновременно.

Восточное побережье США, включающее в себя такие разные штаты, как Нью-Йорк, Флорида, Южная Каролина, Техас, во многом отличается от западного, где самым большим рынком недвижимости является Калифорния. В то же время центральные части Америки имеют свою специфику, например такие штаты, как Колорадо, Оклахома, Юта, Теннесси, и Аризона.

Среди каждой из этих групп штатов наблюдается разная динамика роста цен. Скажем, Аризона продемонстрировала одни из самых быстрых темпов роста недвижимости между 2003 и 2006 годами, в некоторых городах достигая 40% годового прироста цен, благодаря солидному приросту рабочих мест в регионе и активной миграции покупателей из Калифорнии, которые могли себе позволить купить дома в Аризоне в два-три раза дешевле. Однако этот феноменальный рост обратился в такое же стремительное падение цен с 2006 года на фоне общего ослабевания экономики, потери интереса к недвижимости со стороны малых инвесторов и спекулянтов, и перенасыщения рынка новым строительством. В это же время соседняя Юта продолжает уверенно расти, показав по итогам 2007 года рост в 10% и более.

Такая же картина и на западном побережье, где большинство городов Калифорнии показали падение цен от 10 до 20% за последние два года.

Не все штаты растут или падают одинаковыми темпами. Исторически такие штаты, как Калифорния, резко растут, но и так же резко падают, то же можно сказать и про Нью-Йорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс. В то же время Техас, Юта, Оклахома и некоторые другие "скучные" штаты растут медленно и, на примере предыдущих циклов, развиваются по противоположному от Калифорнии и Флориды вектору.

Например, в Техасе, где основной рост цен на недвижимость происходит за счет внутреннего спроса и внутреннего роста экономики, темпы роста даже в разгар бума составляли 5-7% годовых, и практически такой же уровень роста сохраняется в Техасе и сегодня. А Калифорния склонна расти семимильными шагами, потом резко падать, потом снова резко расти и так до следующего цикла.

Одним из объяснений противоположных тенденций роста между такими штатами, как Калифорния и "консервативными" штатами, является то, что калифорнийские инвесторы по совокупности составляют огромную финансовую силу. Сама по себе калифорнийская экономика является шестой самой крупной экономикой мира. Как только начинается негативная фаза цикла недвижимости в Калифорнии, эти инвестиционные доллары начинают искать более безопасные рынки недвижимости внутри США, и, как правило, оказываются в Техасе, Оклахоме, Юте, Айдахо и некоторых других "консервативных" штатах, которые вроде и не зарабатывают сногсшибательных процентов, но и деньги не теряют. Однако когда Калифорнийский рынок недвижимости начинает оживать, эти же деньги бурно возвращаются обратно, и этот огромный приток капитала начинает создавать условия, в которых недвижимость скупается без торга в первый же день выхода на рынок.

Если Вы готовы купить недвижимость в Калифорнии или у Вас есть вопросы, свяжитесь с нами прямо сейчас по-телефону, электронной почте или отправьте заявку с нашей страницы.

Мы всегда рады Вам помочь.