7 ноября 2008

Как же покупатель из России может воспользоваться сегодняшним положением дел в Америке? Можно ли купить дома за 75% от их рыночной стоимости и меньше? Такие возможности есть и их много.

Если два-три года назад большинство домов в состоянии финансового дефолта не доходили до аукциона, то теперь ситуация резко поменялась, и мы видим все больше и больше домов, уходящих с молотка на аукционе или переходящих в собственность банков. Я, например, получаю еженедельную информацию о дефолтах в графстве Сан-Диего, где живу. Если два года назад уведомления о дефолтах в нашем графстве исчислялись десятком или двумя в месяц, то теперь цифра достигает 600-800 уведомлений в неделю. Процентов 40 "дефолтных" домов будут проданы с аукциона, из которых в свою очередь процентов 20-30 не найдут покупателей даже на аукционе и окажутся в активах банков и ипотечных компаний, владеющих дефолтовыми заемами.

Американские банки не любят держать недвижимость в своих активах, это не наличные резервы, которые можно использовать для займа средств через межбанковскую систему расчетов. Недвижимость во владении банков (REO - Real Estate Owned) на самом деле тянет вниз банковскую отчетность и становится финансовой обузой.

Чтобы найти для покупки "дефолтный" дом, необходимо отслеживать рынок и быть готовым действовать быстро. Вот вполне типичная история. Джон Вэнс, покупатель из Сан-Диего и его риэлтер, Лилли Малдонадо, ищут дом месяца два, причем они хотят купить его максимум за 80% от реальной рыночной стоимости. Их выбор пал на дом в популярном районе Сан-Диего "Ранчо Бернардо". Его реальная стоимость сегодня - не менее $1,2 млн, но он был выставлен на продажу за $800 тыс. "Дом стоял на рынке не больше двух недель, но пока мы бегали по банкам и пытались найти ипотечный заем на 75% стоимости, продавец уже принял другое предложение,- рассказывает риэлтер Малдонадо.- Сегодня проблема не в том, чтобы найти хороший дом с солидной скидкой, а как найти банк, который даст деньги на покупку и не обанкротится за два дня до закрытия сделки".

Этот дом, построенный всего лишь пять лет назад, был куплен его последними хозяевами в январе 2007 года за $1,25 млн. С общей площадью в 420 кв. м, пятью спальнями, четырьмя санузлами, прекрасно отделанной кухней, жилой комнатой, гаражом на две машины, дом находится в одном из наиболее востребованных районов города с отличной системой городских школ и высокой средней заработной платой. Дом-близнец на этой же улице сейчас стоит более $1,2 млн. Почему же образовалась скидка в размере $400 тыс. по сравнению с рыночной стоимостью? Предыдущие владельцы дома перестали платить по ипотечным займам, банк провел аукцион, на котором не нашлось достаточного количества заинтересованных покупателей. В результате сам банк вынужден был взять на себя этот дом на аукционе на баланс займов в размере более $1 млн. После этого банк старался поскорее "сбросить" дом со своих активов, и ради этого пошел на ощутимые скидки.

Таких домов на рынке появляется много, скидки зависят от желания банка избавиться от дома как можно скорее, и от того, в каком месте и в каком состоянии находится дом. Самое важное для банка - то, чтобы новый покупатель был способен закрыть операцию по покупке быстро и без перебоев. Не бойтесь "обидеть" банк своим предложением о скидках. Самое плохое, что может случиться,- вы получите отказ, однако чаще, чем вы думаете, вы получите контрпредложение, которое открывает возможность для переговоров. Как правило, большинство предложений банку делают от лица клиентов риэлтеры, банки редко выходят на прямой контакт с инвесторами. Поэтому важно работать с риэлтером, который готов быть агрессивным, понимает суть работы с инвестором, и не боится получать многочисленные отказы, чтобы в результате иметь единственное выгодное предложение.

Если Вы готовы купить дом в Калифорнии или у Вас есть вопросы, свяжитесь с нами прямо сейчас по-телефону, электронной почте или отправьте заявку с нашей страницы.

Мы всегда рады Вам помочь.